Εκτίμηση Ακινήτων : Διαφορά ανάμεσα σε Οικόπεδο και Χωράφι

Ως επιστήμονες εκτιμητές ακινήτων επί καθημερινής βάσης καλούμαστε να εκτιμήσουμε την αξία διαφόρων ακινήτων. Σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητη προϋπόθεση να γνωρίζουμε τι εκτιμούμε. Λογικά, έχοντας στην κατοχή μας τον Τίτλο ιδιοκτησίας ενός ακινήτου, γνωρίζουμε τι έχουμε να εκτιμήσουμε. Παρόλα αυτά, υπάρχουν βασικές διαφορές ανάμεσα σε οικόπεδα και χωράφια που πρέπει να γνωρίζουμε καθώς επίσης και τις πρόνοιες που ισχύουν σε κάθε περίπτωση.

Τα Τοπικά Σχέδια των διαφόρων περιοχών  της Κύπρου αλλά και η Δήλωση Πολιτικής για την Ύπαιθρο, αναφέρονται στις Βασικές Αρχές που διέπουν την ανάπτυξη στις συγκεκριμένες περιοχές. Για την ανάπτυξη ενός τεμαχίου (χωραφιού) η Πολεοδομική Αρχή ζητά την οικοπεδοποίηση του τεμαχίου, νοουμένου ότι διαθέτει ικανοποιητική και ασφαλή δημόσια πρόσβαση, βρίσκεται κοντά σε συνεχή δημόσια υδατοπρομήθεια, δεν επηρεάζει τις ανέσεις των παρακείμενων περιοχών / χρήσεων και ότι δεν υπάρχουν άλλες παράνομες οικοδομές εντός του τεμαχίου.  Αξίζει να σημειωθεί ότι τεμάχια τα οποία έχουν πρόσβαση από δικαίωμα διάβασης δεν μπορούν να διαχωριστούν σε οικόπεδα.

Νοουμένου ότι τηρούνται όλες οι προϋποθέσεις και για την ρύθμιση της ανάπτυξη ως μέρος της ευρύτερης περιοχής, απαιτείται να παραχωρηθεί για δημόσια χρήση μέρος του τεμαχίου για την δημιουργία δρόμων, πεζοδρομιών, ποδηλατοδρόμων, χώρων στάθμευσης και δημόσια πρόσβαση σε γενικά δημόσιους χώρους. Επιπρόσθετα απαιτείται από την Πολεοδομική Αρχή η παραχώρηση δημόσιου χώρου πρασίνου.

Στην Δήλωση Πολιτικής υπάρχουν δυο Ομάδες Κοινοτήτων, στην Ομάδα Κοινοτήτων Ι απαιτείται 15%, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές της Δήλωσης Πολιτικής απαιτείται 10%. Επιπλέον, για τεμάχια στην Δήλωση πολιτικής με εμβαδό μικρότερο των 2,500 m² μειώνεται η απαίτηση για χώρο πρασίνου  ώστε το τελικό εμβαδό του τεμαχίου μετά την δημιουργία των δρόμων και χώρου πρασίνου να μην είναι μικρότερο από 2,000 m² . Στα Τοπικά Σχέδια παραχωρείται ποσοστό 5% για τεμάχια εμβαδού 800 m² – 1,500m², ποσοστό 10% για τεμάχια εμβαδού 1500 m² – 2,500 m²  και 15% για τεμάχια πέραν των 2500 m².

Επιπλέον, στην περίπτωση ενιαίων αναπτύξεων απαιτείται η παραχώρηση προς το δημόσιο χώρος για κοινοτικό εξοπλισμό (εκκλησία, σχολείο, πολιτιστικό κέντρο, κοινοτικό γήπεδο κλπ.) Ποσοστό 2% του καθαρού εμβαδού του τεμαχίου θα παραχωρείται για αυτό το σκοπό για τεμάχια 10,000  m² - 50,000 m² (20,000 m²- 50,000 m² στην Δήλωση Πολιτικής εκτός από την Ομάδα Κοινοτήτων Ι), ενώ για τεμάχια άνω των 50,000 m², ποσοστό 3%. Ο συνολικός επηρεασμός από παραχωρήσεις προς το δημόσιο δεν πρέπει να υπερβαίνει  το 40% της έκτασης ενός τεμαχίου.

Επομένως, στην αξιολόγηση ενός τεμαχίου για σκοπούς εκτίμησης, πρέπει να ληφθεί υπόψη η Πολεοδομική Ζώνη στην οποία εμπίπτει, η καθεαυτό τοποθεσία του  και οι παράμετροι εντός των οποίων θα μπορούσε να αναπτυχθεί καθώς είναι οι πιθανότητες ανάπτυξης του που ουσιαστικά καθορίζουν και την αξία του. Αντιθέτως, η αξιολόγηση ενός οικοπέδου είναι πιο ξεκάθαρη καθώς έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία που αναφέρεται περιληπτικά πιο πάνω και έχουμε το καθαρό εμβαδό του οικοπέδου που προσφέρεται για ανάπτυξη. 

Εκτελεστική Διευθύντρια G&P Lazarou Valuation Services Ltd.
Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου RICS Cyprus

www.gp-lazarou.com