Εκτιμητές: Δεκαπλασιάζεται η φορολογία στα ακίνητα

Τα συμπεράσματα του για τις επιπτώσεις που θα έχει η αύξηση του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας δημοσιοποίησε ο Σύνδεσμος Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων Κύπρου.

Ιστορική Αναδρομή

Ο Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας επιβάλλεται με βάση την Αγοραία Αξία 1.1.1980, όπως αυτή  υπολογίστηκε από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στα πλαίσια της Γενικής Εκτίμησης που διενεργήθηκε  αρχικά σε όλη την ελεύθερη Κύπρο, κατά τα μέσα της δεκαετίας του 1980. Η βάση υπολογισμού της Αγοραίας Αξίας ήταν η ελεύθερη κατοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η τυχόν ύπαρξη Θέσμιας Ενοικίασης, ούτε και η παλαίωση (φυσική και οικονομική) των κτιριακών εγκαταστάσεων. Επηρέαζε το 3% περίπου της Ακίνητης Ιδιοκτησίας, εφόσον το αφορολόγητο ήταν στις €170.860 και οι κλίμακες αρκετά χαμηλές. Απέδιδε στα Δημόσια Ταμεία περί τα €12 εκ.

Ακολούθως έγινε τροποποίηση της Νομοθεσίας (2011) και αναθεωρήθηκαν τόσο οι κλίμακες, καθώς και το αφορολόγητο, το όποιο μειώθηκε στις 120.000 (ως κατά την 1.1.1980) πάντοτε, με τα ολικά έσοδα του Κράτους να ανέρχονται στα €27,7εκ.

Η Κυβέρνηση κατά τον Οκτώβριο 2012, κατέθεσε Νομοσχέδιο στη Βουλή με το οποίο ζητούσε αναθεώρηση των κλιμάκων προς τα άνω, με μείωση του αφορολογήτου στο πόσο των 40.000 (ως κατά την 1.1.1980 πάντοτε) και με επιπλέον έσοδα €29εκ. ητοι σύνολο €56,7εκ (€29+€27.7).

Εξάλλου, πρέπει να τονισθεί ιδιαίτερα ότι πουθενά δεν  υπήρχε αναφορά για αναθεώρηση της Αγοραίας Αξίας 1.1.1980
Αντ’ αυτού στο τελικό κείμενο του Μνημονίου ουσιαστικά αυξάνονται κατά πολύ οι απαιτήσεις για το Φόρο Ακίνητης Ιδιοκτησίας με συγκεκριμένη πρόταση [παραγρ. 2.7] ενώ ταυτόχρονα εισάγεται ο Δείκτης Πληθωρισμού [CPI Index] στη βάση της Αξίας 1.1.1980. Επιπλέον οι συντελεστές αυξάνονται κατά πολύ [% τοις χιλίοις] όπως επίσης και οι κλίμακες.

Συμπεράσματα / Ανάλυση / Επιπτώσεις

Η μεγάλη αύξηση της φορολόγησης των ακινήτων, όχι μόνο υπερβαίνει κατά πολύ την οποιαδήποτε λογική αναθεώρηση, αλλά βάζει σε περιπέτειες ένα σημαντικό ποσοστό των πολιτών και  θέτει σε ορατό κίνδυνο την βιωσιμότητα των Οικοδομικών και Ξενοδοχειακών Επιχειρήσεων και  του ευρύτερου κλάδου της Κτηματαγοράς. Ενώ στην αρχική πρόταση της Τρόικα γινόταν αναφορά για συνολικά έσοδα της τάξης των €35 εκατομμυρίων από τη φορολόγηση της ακίνητης ιδιοκτησίας (παραγρ.2.28 - Μνημόνιο Σεπτεμβρίου 2012), η τροποποιημένη πρόταση που περιλαμβάνεται στο Μνημόνιο, με προκαταρκτικούς υπολογισμούς αναμένονται έσοδα της τάξης των €250 + εκατομμυρίων.

Δηλαδή μιλούμε για δεκαπλασιασμό στη φορολογία, με άμεσες και ανυπολόγιστες επιπτώσεις, οι οποίες φαντάζουν ως σενάριο τρόμου.

Θεωρούμε ότι για μιαν ακόμη φορά η ακίνητη ιδιοκτησία χρησιμοποιείται ως η εύκολη λύση για να καλυφθούν χρηματοδοτικές ανάγκες του κράτους, χωρίς να υπολογίζονται οι επιπτώσεις που μια τέτοια επιλογή θα έχει μελλοντικά στην ανάπτυξη του τομέα, στην απασχόληση και στην προσέλκυση επενδύσεων. Επίσης η ψηλή φορολογία θα αναγκάσει πάρα πολλούς ιδιοκτήτες, αλλά και εταιρείες ανάπτυξης γης, επενδυτικές και άλλες να προβούν σε μαζικές πωλήσεις, άρα μείωση των αξιών των υποθηκευμένων περιουσιών, δημιουργώντας νέες ανάγκες ανακεφαλαιοποίησης των τραπεζών κ.ο.κ.
Όσον αφορά την Ξενοδοχειακή Βιομηχανία, το κόστος θα είναι τεράστιο, με επακόλουθο να οδηγήσει σε μείωση των Αγοραίων Αξιών των Ξενοδοχείων και περαιτέρω προβλήματα στους χρηματοπιστωτικούς Οργανισμούς.

Ειδικά όμως για τις εταιρείες ανάπτυξης γης / κτηματικές εταιρείες, αυτές θα αντιμετωπίσουν τεράστια προβλήματα, σε ένα ήδη προβληματικό περιβάλλον, τόσο για τα δικά τους ακίνητα, όσο και για αυτά που έχουν διαθέσει και εκκρεμεί η έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας στους νέους αγοραστές. Οι εταιρείες θα είναι υπόχρεες να πληρώνουν την φορολογία και μετά να προσπαθούν να ανακτήσουν τα πόσα από τους πελάτες τους. Επηρεάζεται άμεσα η ρευστότητα, η βιωσιμότητα των εταιρειών, η έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας, αλλά και η είσπραξη μεταβιβαστικών τελών. Συναφώς, επηρεάζεται όλη η επιστημονική κοινότητα των Μηχανικών, μέλη του ΕΤΕΚ, εφόσον θα σταματήσει ουσιαστικά οποιαδήποτε ανάπτυξη και θα οδηγήσει πάρα πολλά Γραφεία Μελετών σε αφανισμό και κλείσιμο. Αυτό το <Domino Effect> στην κτηματαγορά και κατ΄ επέκταση στην οικονομία γενικότερα πρέπει να αποφευχθεί.    

Να σημειωθεί ότι η νομοθεσία είχε πρόσφατα σημαντικά τροποποιηθεί (2011) ενώ τώρα η αναθεώρηση είναι εκτός λογικής. Η ισοπεδωτική προσαρμογή των τιμών του 1980 με τον πολλαπλασιαστή CPI (αύξηση των αξιών κατά 3,5) και οι προτεινόμενες κλίμακες, δημιουργούν φορολογικές υποχρεώσεις σχεδόν σε κάθε ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας.
Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης ενός ακινήτου αξίας €100.000 (σε τιμές 01.01.1980) με το καθεστώς πριν το 2011 είχε μηδενικό φόρο. Με την τροποποίηση του 2011 επίσης δεν καταβάλλει φορολογία ενώ με την πρόταση του μνημονίου καλείται να καταβάλλει φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας €1200 ετησίως με συντελεστή 6‰. Εάν ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης έτυχε να κληρονομήσει και από τους γονείς του ακόμα ένα οικόπεδο ή ένα τεμάχιο στο χωριό του, συνολικής αξίας €300.000 (σε τιμές 01.01.1980) θα φορολογείται με συντελεστή 10‰, και θα καταβάλλει €6.600 ετησίως ανεξαρτήτως εάν τα εισοδήματά του θα του επιτρέπουν να ανταποκρίνεται σε τόσο ψηλές υποχρεώσεις.

Επίσης το υφιστάμενο σύστημα φορολόγησης δίδει την ευκαιρία φοροδιαφυγής αφού ήδη όλα τα φυσικά πρόσωπα ετοιμάζονται να μεταβιβάσουν [δυνάμει δωρεάς] στην οικογένεια τους με στόχο τη μείωση της φορολόγησης που υιοθετείται ανά φυσικό ή νομικό πρόσωπο.
Ένα άλλο παράδειγμα αποτελεί το γεγονός ότι 2 ιδιοκτήτες μπορεί να έχουν ακριβώς τα ίδια ακίνητα με τις ίδιες αξίες [λέγε 10 ακίνητα] και να καταβάλλουν πολύ διαφορετικά ποσά φορολογίας αφού ο ένας τα έχει τοποθέτηση όλα τα ακίνητα σε μία Εταιρεία ενώ ο δεύτερος τα έχει τοποθετήσει σε 3 ή 4 διαφορετικές Εταιρείες αποφεύγοντας έτσι τη φορολόγηση.
Με την υφιστάμενη διαδικασία υπάρχει και φοροδιαφυγή και στρεβλώσεις οι οποίες πολλαπλασιάζονται με την υιοθέτηση του συντελεστή (CPI Index). Εισηγούμεθα όπως υιοθετηθεί φορολόγηση ανά ακίνητο [per property] για να μην υπάρχουν οι πιο πάνω αδικίες /φοροδιαφυγή. Εναλλακτικά θα πρέπει να παραμείνουμε σε μία λογική εφαρμογή του Νόμου με εισοδήματα της τάξης των €80 - €100 εκατομμυρίων.

Πρέπει να συνειδητοποιήσουμε ότι η κτηματαγορά αποτελεί ένα από τους βασικούς πυλώνες ανάπτυξης όπου σήμερα διέρχεται μια πολύ δύσκολη φάση και με την πολιτική αυτή θα χρεοκοπήσουν πολλές εταιρίες ανάπτυξης γης οι οποίες σήμερα αντιμετωπίζουν πολλά προβλήματα. Επίσης δεν λαμβάνεται  υπόψη το γεγονός ότι η τελευταία διαφοροποίηση των κλιμά&kap