Παράθυρο επενδύσεων στα ακίνητα

Στο τέλος Νοεμβρίου, η PIMCO θα ανακοινώσει το αρχικό της πόρισμα αναφορικά με το ποσό που χρειάζεται για ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών και των ΣΠΕ. Το ύψος του ποσού θα καθορίσει και το κατά πόσο το κρατικό χρέος θα είναι βιώσιμο ή όχι και κατ" επέκταση κατά πόσο θα υπάρξει πιθανότητα "κουρέματος" στα Κυπριακά κυβερνητικά ομόλογα αφού το κράτος δεν θα μπορεί να ξεπληρώνει το χρέος του.

Ανεξάρτητα με το αποτέλεσμα του πορίσματος της PIMCO, το σίγουρο είναι ότι τα πλείστα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θα δεχτούν μεγάλο κτύπημα στην κεφαλαιακή τους επάρκεια, θα μειωθεί περαιτέρω ο δανεισμός (θα υπάρξει ‘deleveraging’), θα μειωθούν μισθοί και θα κλείσουν υποκαταστήματα, θα γίνουν πολλές συγχωνεύσεις (ειδικά ΣΠΕ) και το χρηματοπιστωτικό μας σύστημα θα συρρικνωθεί (πιο μικρές τράπεζες/ ΣΠΕ σημαίνει επίσης πιο λίγη δουλειά για δικηγόρους, λογιστές, κτλ). Τα παραπάνω είναι δεδομένο ότι θα γίνουν. Το μεγάλο ερώτημα είναι το τι θα γίνει με τα επισφαλή μη εξυπηρετούμενα δάνεια.
Το προσχέδιο του μνημονίου κάνει αναφορά στη δημιουργία της Κυπριακής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων, η οποία βασικά θα είναι ένας ημικρατικός οργανισμός στον οποίο τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θα παραχωρήσουν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (‘non-performing’) με ένα μικρό αντίτιμο. Για παράδειγμα, μια τράπεζα η οποία έχει €100εκ μη εξυπηρετούμενα δάνεια θα λάβει €20εκ και θα της “μεταφέρει” τα δάνεια. Η μεν τράπεζα κερδίζει από το ότι πλέον δεν επιβαρύνεται με αυτά τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, η δε εταιρεία θα προσπαθήσει να εισπράξει όσα περισσότερα μπορεί για να βγει “κερδισμένη” (με το κέρδος να πηγαίνει στην κυβέρνηση).

Ένας από τους κύριους λόγους που οι τράπεζες δεν πουλούν τα ακίνητα τους τώρα (και αυτά των πελατών τους τα οποία έχουν κατασχεθεί), είναι ότι στα βιβλία τους η αξία τους είναι ακόμα καταχωρημένη σε επίπεδα του 2007-2009. Άρα αν τα πουλήσουν τώρα, θα πρέπει να δείξουν ότι θα χάσουν (και άλλα) λεφτά. Μετά την ανακοίνωση της PIMCO, η αξία αυτή θα πρέπει να αναθεωρηθεί σημαντικά προς τα κάτω, το οποίο θα επιτρέψει στις τράπεζες να τα πουλήσουν σε χαμηλότερες (πιο ρεαλιστικές) τιμές. Το  “παράθυρο” θα δημιουργηθεί μεταξύ αυτών των δύο περιόδων - δηλαδή του "κτυπήματος" από την ανακοίνωση της PIMCO και της μεταφοράς των δανείων στην Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων. Θα είναι όμως αυτές οι τιμές ο “πάτος”; Όχι, αλλά...

Η πραγματική οικονομία έχει ακόμα δρόμο μπροστά της, με την ανεργία να ανεβαίνει στο 14-15% το 2013-14 και να παραμένει σε επίπεδα άνω του 10% για την υπόλοιπη δεκαετία. Αυτό από μόνο του θα ωθήσει τις τιμές ακόμα πιο κάτω. Το θέμα όμως δεν είναι μόνο η τιμή. Με την μεταφορά των δανείων και των ακινήτων σε αυτή την Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων αναμένουμε ότι θα δημιουργηθεί το ‘απόλυτο χάος’ καθώς θα πρέπει να γίνει απογραφή και μηχανογράφηση όλων των περιουσιακών στοιχείων, των δανείων, κτλ. Η όλη διαδικασία στην Ιρλανδία με την δημιουργία της αντίστοιχης εταιρείας (ΝΑΜΑ) διήρκησε σχεδόν δύο χρόνια και στο μεσοδιάστημα το χρηματοπιστωτικό σύστημα και η κτηματαγορά παρέλυσαν.

Πριν δημιουργηθεί ‘το χάος’ μπορούν να γίνουν κάποιες στοχευόμενες αγορές οι οποίες θα αφορούν εισοδηματικά ακίνητα (κυρίως γραφεία και διαμερίσματα) τα οποία θα μπορούν να αγοραστούν σε χαμηλότερες τιμές από της σημερινές λόγω της PIMCO. Αυτά τα ακίνητα θα μπορούν να αρχίσουν να παράγουν εισόδημα από την πρώτη μέρα, με την απόδοση τους (Απόδοση = Ενοίκιο/ Τιμή) να είναι σημαντικά πιο ψηλή από όμοια τα οποία αγοράζονται σήμερα αφού οι τιμές είναι ακόμα ψηλές. Αν και οι τιμές αναμένεται να μειωθούν περαιτέρω στα επόμενα δύο με τρία χρόνια, η δημιουργία του ημικρατικού οργανισμού ο οποίος μάλλον θα είναι δυσκίνητος και πολιτικά επιρρεπής σημαίνει ότι θα είναι δύσκολο να γίνουν αγορές μέσω αυτού.

Σε δύο με τέσσερα χρόνια οι τιμές θα είναι χαμηλότερες αλλά δεν θα γίνονται αγορές, αφού δεν θα υπάρχει δανεισμός (οι τράπεζες θα φοβούνται να δανείσουν και δεν θα έχουν και την απαραίτητη ρευστότητα και πλεονασματικά κεφάλαια) και ο ημικρατικός οργανισμός δεν θα μπορεί να αποφασίζει τι, πως, πότε και σε ποιά τιμή θα πουλά. Με την ανεργία να ανεβαίνει, ο κόσμος και οι εταιρείες θα προτιμήσουν να ενοικιάζουν παρά να αγοράσουν, άρα τα ενοίκια θα σταθεροποιηθούν (τώρα μειώνονται, ειδικά για εμπορικά ακίνητα). Κατ’ επέκταση τα εισοδηματικά ακίνητα θα αποκτήσουν κάποια αυξημένη απόδοση (νοουμένου ότι αγοράστηκαν σε χαμηλά επίπεδα - βλέπε παραπάνω).

Το παράθυρο θα διαρκέσει για μερικούς μήνες μόνο. Η εκμετάλλευση του θα είναι μόνο για τους έχοντες ρευστό και για τους τολμηρούς.

www.leafresearch.com