Εκτιμήσεις ακινήτων: Η σημασία του "Fair Market Value"

Με την ολοένα και μεγαλύτερη εφαρμογή των Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Πληροφόρησης (IFRS) ο υπολογισμός του "Fair Market Value" έχει σημαίνουσα σημασία, αφού η σχέση αυτής της αξίας με το "Investment Value" ενός ακινήτου μπορεί να είναι σημαντική. Η χρήση του "Fair Market Value" είναι κυρίως για λογιστικούς σκοπούς, όπου κατά τη διαδικασία εκτίμησης ενός ακινήτου για τον προσδιορισμό του “Fair Market Value” ο εκτιμητής προσπαθεί να προσδιορίσει την τιμή συναλλαγής μεταξύ ενός γενικά διατιθέμενου, τυπικού αγοραστή και ενός πωλητή. Αντίθετα, το "Investment Value" είναι η αξία ενός ακινήτου για μια συγκεκριμένη χρήση ή για ένα συγκεκριμένο επενδυτή.

Το θέμα του "Investment Value" έχει υποεκτιμηθεί με τις πλείστες φορές να ξεχνιέται παντελώς, αφού πολλές φορές χρησιμοποιείται το "Market Value" ενός ακινήτου ως αντικαταστάτης του "Fair Market Value".  Οι παράγοντες όμως που δίνατε να δημιουργήσουν απόκλιση μεταξύ των ορισμών είναι αρκετοί και οι εν λόγω αποκλίσεις καθίστανται σε πολλές περιπτώσεις τεράστιες. Το θέμα καθίσταται ιδιαίτερα σημαντικό σε περιπτώσεις εξαγοράς ή ανάπτυξης εμπορικών κέντρων, ξενοδοχείων, σινεμά, κτλ με σκοπό τη μακροχρόνια λειτουργία και αξιοποίησή τους. Παρακάτω αναφερόμαστε σε έναν μόνο παράγοντα, τις διαχειριστικές ικανότητες σε ένα εμπορικό κέντρο.

Τα συγκεκριμένα ακίνητα αποτελούν ουσιαστικά «ζωντανές εταιρίες». Εκτός από την είσπραξη μισθωμάτων, την πληρωμή λογαριασμών και ένα απλό facilities management, υπάρχουν πάρα πολλές επιπρόσθετες κρίσιμες λειτουργίες τις οποίες χειρίζονται τα αντίστοιχα τμήματα διοίκησης των εμπορικών κέντρων. Αυτές είναι για παράδειγμα tenant relations, η λειτουργία μάρκετινγκ και δημοσίων σχέσεων, οι επαφές με τις κατά τόπους αρχές, η εντατική λογιστική παρακολούθηση, η αύξηση επισκεψιμότητας, κτλ. Επιπρόσθετα, οι ίδιες λειτουργίες που υπάρχουν και σε γραφειακούς και αποθηκευτικούς χώρους (security, cleaning, HVAC technical maintenance) γίνονται ακόμη πιο σημαντικές στις περιπτώσεις εμπορικών κέντρων καθώς συμβάλλουν στη δημιουργία περιβάλλοντος ικανοποίησης του επισκέπτη του εμπορικού κέντρου.

Ένας ικανός διαχειριστής (property manager) έχει την ικανότητα και εμπειρία να μειώσει αισθητά τα λειτουργικά έξοδα. Αναμφισβήτητα, έχει αναπτύξει επίσης την εμπειρία να αυξήσει πάρα πολύ τα αντίστοιχα έσοδα. Ενδεικτικά αναφέρουμε τα έσοδα από παρκινγκ, προωθητικές ενέργειες προϊόντων, ενοικιάσεις διαφημιστικών χώρων, ενοικιάσεις κοινόχρηστων χώρων σε περίπτερα, ενοίκια βάσει τζίρου (turnover rent), αλλά και επιτυγχάνοντας καλύτερους όρους ετήσιων αυξήσεων στα συμβόλαια (annual indexation) κλπ. Το άμεσο αποτέλεσμα είναι ότι το μακροχρόνιο Net Operating Income (NOI) που ο κάθε διαχειριστής μπορεί να επιτύχει σε ένα κέντρο μπορεί να διαφέρει σημαντικά από αυτό που μπορεί να επιτύχει κάποιος άλλος.

Επομένως το "Investment Value" για ένα εμπορικό κέντρο μπορεί να διαφέρει σημαντικά από το "Fair Market Value" ή το "Market Value", αφού όταν εκτιμά το "Investment Value" ο εκτιμητής θα βασίσει την εκτίμηση του στο NOI που παράγει το συγκεκριμένο ακίνητο υπό την διαχείριση του συγκεκριμένου διαχειριστή ενώ για τους άλλους δύο ορισμούς ο εκτιμητής πρέπει να βασίσει την εκτίμηση του στο NOI το οποίο θα άφηνε το ακίνητο υπό την διαχείριση του όποιου διαχειριστή. Η απάντηση σε ένα απλό και γενικό ερώτημα "πόσο αξίζει αυτό το κέντρο" είναι πιθανότατα "εξαρτάται, από το ποιος θα είναι ο ιδιοκτήτης". Επειδή στις περισσότερες περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης δεν είναι και ο διαχειριστής, η απάντηση στο ερώτημα μετατρέπεται στο "εξαρτάται από το ποιος θα είναι ο διαχειριστής του εμπορικού κέντρου (και τις ικανότητές του)".

Αν και παραπάνω ασχοληθήκαμε με το παράδειγμα των εμπορικών κέντρων, παρόμοιο θέμα ανακύπτει και στην περίπτωση των ξενοδοχειακών μονάδων και τους Hotel Operators και γενικά σε όλους τους τύπους των ακινήτων όπου η αξία του ακινήτου έγκειται στη χρήση του σαν μέρος μιας επιχείρησης.

www.leafresearch.com