Ο Μηχανισμός Πτώσης & το Μαξιλαράκι Ασφαλείας

Αρνητικές είναι κατά κόρον οι απόψεις ειδικών και εμπειρογνωμόνων οι οποίες περιγράφουν το παρόν και το μέλλον της αγοράς ακίνητων. ‘’Μειωμένα τα πωλητήρια έγγραφα ακινήτων σε σχέση με το 2011’’, ‘’μειωμένες οι εκδόσεις πολεοδομικών αδειών’’, ‘’πτώση 3% - 5% στις τιμές των ακινήτων’’,  ‘’δυσοίωνο το μέλλον των ακινήτων’’, ‘’συνεχίζεται η κατρακύλα στις τιμές ακινήτων’’, ‘’νέες φορολογίες θα συμπιέσουν και άλλο τις τιμές’’, ‘’δεν βρίσκει τον πάτο η αγορά ακινήτων’’, υπάρχει πιο κάτω;

Αφού η γη δεν παράγεται, δεν ανανεώνεται, δεν μεταφέρεται και δεν μετακινείται, ο μηχανισμός πτώσης στις τιμές των ακινήτων, πλην ελαχίστων εξαιρέσεων, στηρίζεται στον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης. Σε ποιες περιοχές όμως υπάρχει μεγαλύτερη και ταχύτερη πτώση των τιμών και πιο είναι το μαξιλαράκι ασφαλείας το οποίο αναζητούν οι υποψήφιοι αγοραστές;

Σε περιοχές όπου υπάρχει μεγάλο απόθεμα διαθέσιμης γης και ως εκ τούτου, υπάρχουν σχετικά αρκετές συναλλαγές ακινήτων π.χ  στην περιοχή ΣΤΕΛΜΕΚ, Λακατάμιας, Καλλιθέα κ.α., οι αξίες μειώνονται γρηγορότερα και σε μεγαλύτερο βαθμό, σε σχέση με άλλες περιοχές αφού οι ιδιοκτήτες / επιχειρηματίες ανάπτυξης γης προβαίνουν σε ένα άτυπο παιχνίδι ανταγωνισμού των τιμών. 

Οι υποψήφιοι αγοραστές οι οποίοι θα αναφέρονται σαν ‘παίχτες του παιχνιδιού’ τηρώντας στάση αναμονής επικεντρώνονται στην αγορά ακινήτου σε 1-2 περιοχές, αναζητώντας και διερευνώντας ακίνητα (προϊόντα) σε τιμές ‘ευκαιρίας’ μέσω ιστοσελίδων, κτηματομεσιτικών γραφείων, ιδιοκτητών, εκτιμητών κ.α. (‘παράγοντες του παιχνιδιού’). Έχοντας εντοπίσει αυτά τα προϊόντα που τους ενδιαφέρουν, γίνεται η αξιολόγηση των αποτελεσμάτων κατόπιν επιθεώρησης των πλείστων ακινήτων προς πώλησης στην περιοχή, συγκρίνοντας τιμές και μελετώντας πιθανές ευκαιρίες.

Η πώληση ενός προϊόντος το οποίο πωλήθηκε σε τιμή ευκαιρίας στην περιοχή, λειτούργει σαν ηλεκτροσόκ στα αυτιά των παιχτών, οι οποίοι ενημερώνονται για την τιμή των συναλλαγών από τους παράγοντες της περιοχής.  Οι παίχτες με την σειρά τους θα αναζητήσουν μια καλύτερη ευκαιρία, δημιουργώντας ένα Μαξιλαράκι Ασφαλείας, σπρώχνοντας τις τιμές καθοδικά, αφού κανένας παίχτης έχοντας πλήρη γνώση της ευκαιρίας η οποία έχει προηγηθεί, δεν είναι διατεθειμένος να προσφέρει ψηλότερη τιμή από την τιμή πώλησης της ευκαιρίας.  Επομένως, η πώληση προϊόντος σε αισθητά  χαμηλότερη τιμή σε σχέση με τα γειτονικά τεμάχια θα ωθήσει τις τιμές ταχύτερα προς τα κάτω, αφού οι ιδιοκτήτες ανταγωνίζονται στην τιμή πώλησης του προϊόντος τους.

Σε μια καθοδική αγορά ο ιδιοκτήτης εκείνος ο οποίος θα αντιληφθεί και θα αποδεκτεί μια χαμηλότερη τιμή η οποία θα είναι ουσιαστικά η αγοραία αξία του προϊόντος του σε 4-5 μήνες θα έχει μεγαλύτερες πιθανότητες να αποξενώσει το προϊόν του. Καινούρια προϊόντα τα οποία εισέρχονται προς πώληση στην αγορά έχουν ψηλότερη τιμή μέχρι ώστε να συνειδητοποιήσει ο ιδιοκτήτης πως είναι αδύνατον να πετύχει την τιμή που ζητά.  Αρχικά, μπορεί η τιμή πώλησης της ‘ευκαιρίας’ να είναι χαμηλή για την δεδομένη χρονική περίοδο, αλλά είναι σχεδόν σίγουρο πως ο ιδιοκτήτης δεν θα χάσει στο μέλλον, σαφέστατα από πιθανή υποχώρηση των τιμών.

Το μαξιλαράκι ασφαλείας το οποίο επιζητούν οι παίχτες, είναι συνήθως 15%-20% χαμηλότερο από την αγοραία αξία του προϊόντος,  ώστε οι παίχτες να δελεαστούν πρωτίστως να αγοράσουν το προϊόν σε τιμή ευκαιρίας και κατά δεύτερο λόγο να μην υποστούν μείωση τιμής στο προϊόν το οποίο έχουν αγοράσει στο άμεσο χρονικό διάστημα.

Το σχεδιάγραμμα πιο κάτω παρουσιάζει α) την πώληση προϊόντων σε μια συγκεκριμένη περιοχή όπου οι ιδιοκτήτες προσφέρουν τα προϊόντα τους σε σχετικά παρόμοιες τιμές μεταξύ τους π.χ €100- €95 και β) την τιμή αγοράς προϊόντος που ψάχνουν οι παίχτες δημιουργώντας το μαξιλαράκι ασφαλείας ωθώντας τις τιμές καθοδικά.