Δύο επιστολές και στο σφυρί

Με την άφιξη της τρόικας τις επόμενες μέρες στην Κύπρο θα οριστικοποιηθεί το τελικό κείμενο του νόμου για τις εκποιήσεις ακινήτων το οποίο τις τελευταίες μέρες βρίσκεται στο επίκεντρο των συζητήσεων λόγω αναφορών που έγιναν στην ετήσια έκθεση του Συνδέσμου Τραπεζών.

Σημείο τριβής, η αναφορά ότι η διαδικασία εκποίησης θα ξεκινά αν ο χρεώστης αθετήσει τις υποχρεώσεις του για τουλάχιστον ένα μήνα. Σύμφωνα με πληροφορίες, η όλη διαδικασία θα γίνεται σε τρία στάδια. Αρχικά η τράπεζα θα ενημερώνει με επιστολή τον πελάτη ότι το χρέος του κατέστη μη πληρωτέο και θα τον καλεί εντός τριάντα ημερών να το εξυπηρετήσει. Η πρώτη επιστολή θα μπορεί να στέλνετε αμέσως μετά την πρώτη καθυστερημένη δόση του δανειζόμενου. Σε περίπτωση που αποτύχει να εξυπηρετήσει το χρέος του, με δεύτερη επιστολή θα τον ενημερώνει για συγκεκριμένη ημερομηνία κατά την οποία το ακίνητο θα βγαίνει σε πλειστηριασμό. Η δεύτερη επιστολή πρέπει να αποστέλλετε τουλάχιστον τριάντα μέρες πριν τον πλειστηριασμό. Στο νομοσχέδιο δεν καθορίζεται το χρονικό διάστημα μεταξύ πρώτης και δεύτερης επιστολής.

Η τρόικα, μάλιστα, δεν θέλει στο συγκεκριμένο νομοσχέδιο να γίνεται καμία αναφορά σε άλλες διαδικασίες όπως της διαπραγμάτευσης ώστε να μπορούν οι τράπεζες με αυτόν τον τρόπο να πιέσουν περιπτώσεις που στρατηγικά πελάτες επιλέγουν να μην πληρώνουν.

Πάντως, χρονοδιαγράμματα που αναφέρονται στο μνημόνιο και αφορούν την περίοδο εκποίησης μιλούν για 1.5 χρόνο και σε περιπτώσεις κύριας κατοικίας για περίοδο δύο χρόνων.  

Η κυβέρνηση είχε δεσμευτεί για προώθηση και ψήφιση της νέας νομοθεσίας μέχρι το τέλος Ιουνίου ωστόσο ακόμα βρίσκεται υπό συζήτηση γι’ αυτό και οι διαφοροποιήσεις σε αρκετά σημεία που αναφέρει ο Σύνδεσμος Τραπεζών.
Πάντως, η τρόικα θέλει το συγκεκριμένο νομοσχέδιο να είναι όσο πιο αυστηρό γίνεται γι’ αυτό και δεν δέχθηκε η τιμή πώλησης να καθορίζεται μετά από εκτιμήσεις τόσο της τράπεζας όσο και του δανειζόμενου αλλά να καθορίζεται από την τράπεζα.
Ο δανειζόμενος θα μπορεί να ζητήσει και δικό του εκτιμητή σε περίπτωση που η τράπεζα αποφασίσει να αγοράσει το ακίνητο η ίδια. Παράλληλα, αν αποτύχει να το πουλήσει σε δημοπρασία θα έχει το δικαίωμα να το βάλει εκ νέου στην ίδια διαδικασία.

Ένα από τα θέματα που αναμένεται να δει η κυπριακή πλευρά και κυρίως η Νομική Υπηρεσία μαζί με την τρόικα είναι οι περιπτώσεις για τις οποίες θα μπορεί ο δανειζόμενος να προσφύγει στη δικαιοσύνη κάτι που αποτελεί συνταγματικό του δικαίωμα.

Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Τραπεζών βασικά σημεία του νομοσχεδίου είναι τα εξής:

1.    Η υφιστάμενη διαδικασία μέσω του κτηματολογίου παραμένει ως επιλογή, παράλληλα με τη νέα διαδικασία. Καθώς δεν είναι όλοι οι ενυπόθηκοι δανειστές πιστωτικά ιδρύματα ή νομικά πρόσωπα, αναμένεται ότι θα είναι ευκολότερο πιστωτές φυσικά πρόσωπα να διεξάγουν τη διαδικασία μέσω κτηματολογίου, καθώς δεν υπάρχουν ακόμα οίκοι δημοπρασίας.

2. Η νέα διαδικασία θα ισχύει και για παλιές υποθέσεις, δηλαδή για υποθήκες που εγγράφηκαν πριν να τεθούν σε εφαρμογή οι νέες πρόνοιες.

3. Η διαδικασία ξεκινά αν ο χρεώστης αθετήσει τις υποχρεώσεις του για τουλάχιστον ένα μήνα.

4. Σύμφωνα με τη διαδικασία, ο ενυπόθηκος δανειστής έχει υποχρέωση να στείλει γραπτή ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη για την πρόθεσή του να προχωρήσει σε αναγκαστική εκποίηση για ανάκτηση του δανείου, των σχετικών τόκων και εξόδων για την πώληση.

5. Η ειδοποίηση πρέπει να σταλεί επίσης στο κτηματολόγιο και οποιαδήποτε άλλα ενδιαφερόμενα μέρη (δηλαδή άλλους πιστωτές που έχουν υποθήκη ή επιβάρυνση πάνω στην περιουσία).

6. Ο νόμος προνοεί για εναλλακτικούς τρόπους ειδοποίησης του ενυπόθηκου δανειζόμενου μέσω δημοσίευσης σε τουλάχιστον δύο μεγάλες εφημερίδες αν δεν καταστεί δυνατό για την τράπεζα να παραδώσει την ειδοποίηση.

7. Η ειδοποίηση πρέπει να παρέχει στον ενυπόθηκο οφειλέτη τουλάχιστον ένα μήνα ως περίοδο χάριτος για αποπληρωμή του δανείου.

8. Παρέχεται η επιλογή για έκδοση δικαστικού διατάγματος για την εκποίηση της περιουσίας, κάτι το οποίο είναι ιδιαίτερα χρήσιμο σε περιπτώσεις όπου εκκρεμούν σημαντικά ποσά, ώστε να αποφευχθούν μελλοντικές ενστάσεις αναφορικά με το οφειλόμενο ποσό και την επιφυλαχθείσα τιμή του ακινήτου.

9. Ο ενυπόθηκος δανειστής πρέπει να λάβει εκτιμήσεις από δύο ανεξάρτητους εκτιμητές για να καθορίσει την τιμή αγοράς της περιουσίας, πάνω στην οποία θα υπολογιστεί η επιφυλαχθείσα τιμή.

10. Σε περίπτωση που η αναγκαστική πώληση είναι ανεπιτυχής, ο ενυπόθηκος δανειστής έχει το δικαίωμα να κάνει τρεις επιπρόσθετες προσπάθειες σε ξεχωριστές δημοπρασίες, μειώνοντας την επιφυλαχθείσα τιμή κατά 10% κάθε φορά.

11. Το κτηματολόγιο είναι υπεύθυνο για την κατανομή των εσόδων μεταξύ των διαφόρων ενυπόθηκων πιστωτών και την καταβολή οποιουδήποτε υπολειπόμενου ποσού προς τον ιδιοκτήτη.

12. Ο νόμος επιβάλλει αστική ευθύνη στον ενυπόθηκο δανειστή σε περίπτωση αμέλειας έναντι οποιουδήποτε ατόμου που υποστεί ζημιές από την εν λόγω αμέλεια.