Εναλλακτικό Σχέδιο Προστασίας Πρώτης Κατοικίας

Με βάση τα όσα αντιλαμβανόμαστε όλοι μας και που αφορούν στην άρση της προστασίας της Πρώτης Κατοικίας, αλλά και της μη ικανοποιητικής ανταπόκρισης στο Σχέδιο Εστία, κατατίθεται συγκεκριμένη εισήγηση απεγκλωβισμού από τη χιονοστιβάδα των αντιδράσεων από την Κοινωνία, με στόχο ένα εναλλακτικό Σχέδιο Προστασίας Πρώτης Κατοικίας.

Διαπιστώνεται ότι τα Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια, στην Κύπρο, δεν έχουν μειωθεί στους φυσιολογικούς δείκτες των Τραπεζών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και αυτό θα πρέπει να γίνει άμεσα. Οι χειρισμοί των 2-3 τελευταίων ετών και που αφορούσαν στην πώληση των δανείων σε Ιδιωτικά Ταμεία, έχουν κρύψει το πρόβλημα των δανείων κάτω από το «χαλί», μετατοπίζοντας τα Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια από τις Τράπεζες, σε Χρέη σε Ιδιωτικούς Οργανισμούς, επιδεικνύοντας υψηλό δείκτη ιδιωτικού δανεισμού στην Κύπρο και ο οποίος θα συνεχίσει να αυξάνεται.

Ούτως ή άλλως το Κράτος θα επέμβει, πολύ φοβάμαι, αργοπορημένα, για να βοηθήσει στη στέγαση όσων χάσουν την Πρώτη τους Κατοικία, καταβάλλοντας τεράστια ποσά ή, ίσως, χρειαστεί να γίνει ότι έγινε και το 1974 με την ανάπτυξη οικισμών για τη στέγαση των προσφύγων.

Το Σχέδιο διέπεται από απλές διαδικασίες, έχοντας τα ακόλουθα πλεονεκτήματα:

• Άμεση εξάλειψη των ΜΕΔ και είσπραξη των 100% των κεφαλαίων, εντός 3-5 ετών.
• Αποφυγή μετατροπής των τραπεζικών χρεών σε ιδιωτικά χρέη.
• Απεμπλοκή των δανειοληπτών από την άσχημη χρηματοοικονομική τους κατάσταση, η διαγραφή τους από το «Άρτεμις» και η επανεκκίνηση των τραπεζικών εργασιών, παραχωρώντας νέες χορηγήσεις.
• Επιβεβαιώνεται η αξία των περιουσιών, που παραχωρούνται και διατηρούνται στις Τράπεζες.
• Είσπραξη ενοικίων/επιτοκίων, ως εισόδημα από τις Τράπεζες.
• Αποφυγή της πλήρους καταστροφής των ακινήτων, που παραχωρούνται προς την Τράπεζα, με το σημερινό σύστημα, αφού παρέμειναν άδεια, οπόταν, όντας μη συντηρημένα.
• Προσεγμένη και προγραμματισμένη συμμετοχή και στήριξη του Κράτους, ώστε να μην καταρρεύσει μαζί με τα ΜΕΔ.
• Αποφυγή επικρίσεων της Πολιτείας, για μη αποτελεσματικό Σχέδιο Προστασίας Πρώτης Κατοικίας.
• Το Σχέδιο είναι απλό και εύκολο στη διαχείρισή του. Οι υπολογισμοί του είναι ξεκάθαροι και μη αμφισβητήσιμοι. Μπορεί να επεκταθεί και σε άλλες υποθηκευμένες περιουσίες.
• Οι υφιστάμενες Νομοθεσίες, που αφορούν στα μερίδια περιουσιών, και τα Ενοικιοστάσια, δεν θα αποτρέψουν την Εφαρμογή του Σχεδίου. Πιθανότατα, να μη χρειαστεί επιπρόσθετη αλλαγή της Νομοθεσίας.
• Οι δανειολήπτες θα μπορούν να εξασφαλίσουν, εξ’ ολοκλήρου, την Πρώτη τους Κατοικία, εντός 3-5 ετών, με νέες χορηγήσεις.
• Οι δανειολήπτες θα έχουν το πλεονέκτημα ως προς τα κεφάλαια που αποπλήρωσαν μέχρι σήμερα.

Τα μόνα στοιχεία, που θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη είναι το ποιο θα ήταν το πραγματικό υπόλοιπό του δανείου με βάση τις χρεώσεις τόκων, όπως αυτοί καθορίζονται από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, από καιρό εις καιρό, απαλλαγμένο από καταχρηστικές ρήτρες.

Στη συνέχεια, θα εξετάζεται η αγοραία αξία του ακινήτου, ως προς το τι κατέβαλε ο δανειολήπτης, π.χ. το 1/3 ή 1/2 του δανείου ή της αντίστοιχης αγοραίας αξίας της κατοικίας (λαμβάνοντας το μικρότερο εκ των δύο). Τότε, ο δανειολήπτης θα έχει το δικαίωμα της απαλλαγής της υποθήκης, για το πληρωμένο του μερίδιο. Το 1/2 ή τα 2/3 απλήρωτο/α μερίδιο/α θα παραχωρείται/ούνται στην Τράπεζα (DFAS), η οποία με τη σειρά της θα διαγράφει ολόκληρο το δανειακό χρέος.  

Ο δανειολήπτης που παραμένει ως κάτοικος της Πρώτης Κατοικίας/περιουσίας, θα πρέπει να καταβάλλει στην Τράπεζα, που θα αναλάβει το παραχωρηθέν μερίδιο, είτε το ανάλογο προκαθορισμένο ενοίκιο με βάση την αγορά ή το αντίστοιχο επιτόκιο της αγοραίας αξίας του παραχωρηθέντος μεριδίου (οποιοδήποτε είναι το μικρότερο).

Ο δανειολήπτης έχοντας πλέον το εξοφλημένο μερίδιο, το οποίο έχει ήδη πληρώσει (ως μέρος του αποπληρωθέντος δανείου) επί της υποθηκευμένης περιουσίας του, θα το έχει στην κατοχή του, απαλλαγμένο υποθήκης και, συνεπώς, χωρίς την υποχρέωση αποπληρωμής δόσης. Επιπρόσθετα, όμως, θα έχει την υποχρέωση της καταβολής του ενοικίου ή του δικαιώματος χρήσης με βάση το ανάλογο επιτόκιο για το μερίδιο, που παραχωρήθηκε στη Τράπεζα. Ο επιλέξιμος δανειολήπτης τέτοιου Σχεδίου θα μπορούσε, εναλλακτικά, να πληρώνει τις υποχρεώσεις του, αποκόπτοντας το ανάλογο μερίδιο από το μισθό του, με τέτοιο τρόπο, όπως ακολουθείται με την καταβολή των Κοινωνικών Ασφαλίσεων από τον εργοδότη ή εάν λαμβάνει το ΕΕΕ, από το κράτος ως χορηγία ενοικίου αντί της ύπαρξης Οργανισμού Διαχείρισης, περιορίζοντας οποιαδήποτε έξοδα διαχείρισης. Διαφορετικά, το ίδιο ΠΙ θα αναλαμβάνει την είσπραξη των ενοικίων ή των τόκων. Το κράτος θα μπορούσε να συμμετέχει στον Οργανισμό Διαχείρισης. Ο Οργανισμός επίσης θα μπορούσε να αγοράζει τα μερίδια που παραχωρούνται DFAS έναντι δανείου από την ίδια την Τράπεζα.

Ο δανειολήπτης, σε περίπτωση που το Σχέδιο δεν του επιτρέπει να εξασφαλίσει συγκεκριμένο μερίδιο (1/2 ή 1/3), δηλαδή, δεν κατέβαλε μέχρι σήμερα ικανοποιητικό ποσό δόσεων, θα πρέπει να επιδιώξει να εξεύρει το ποσό της διαφοράς για την εξασφάλιση του μεριδίου, που θα κρατήσει και, αμέσως μετά, θα είναι σε θέση να αιτηθεί τη συμμετοχή του στο Σχέδιο. Σε αυτή την περίπτωση το Κράτος, ίσως συμπληρώσει τη διαφορά μέσω χορηγίας, προκειμένου να επιτευχθεί η ένταξή του δανειολήπτη σε αυτό.

Στη συνέχεια, ο δανειολήπτης, ή 1ου ή 2ου βαθμού συγγενής/είς θα έχει/ουν το δικαίωμα εξαγοράς του απλήρωτου μεριδίου, που έχει παραχωρήσει στην Τράπεζα, εντός 5 ετών  από την ημερομηνία της παραχώρησης του μεριδίου (option to buy back). Σε αυτή την πενταετή περίοδο, ο δανειολήπτης απαλλαγμένος από χρέη και δάνεια, θα ξεκαθαρίσει την χρηματοοικονομική του θέση στην Αγορά (εκτός «Άρτεμις» κλπ) και θα είναι σε θέση να επιστρέψει στα ΠΙ, ώστε να εξασφαλίσει νέα χορήγηση για την αγορά του μεριδίου της Πρώτης Κατοικίας του υποθηκεύοντας τόσο το μερίδιο, που έχει παραχωρήσει, όσο και το μερίδιο, το οποίο έχει παραμείνει στον ίδιο. Το Κράτος θα μπορεί να κληθεί, όπως εγγυηθεί την ελάχιστη ζημιά της Τράπεζας από την μη αποτελεσματικότητα του Σχεδίου (ας υποθέσουμε κατά 25% του καθορισμένου χρέους), σε περίπτωση που τα παραχωρηθέντα μερίδια δεν θα αγοραστούν από τον Οργανισμό Διαχείρισης.

Το ίδιο ή άλλο ΠΙ θα εξετάσει αίτημα χορήγησης νέου στεγαστικού δανείου, χωρίς να χρειαστεί να καταβάλει προκαταβολή 30% (ίδια συνεισφορά), εφόσον, αντί αυτού, θα παραθέσει το εξοφληθέν μερίδιο, που κράτησε ως προκαταβολή και έτσι θα τύχει έγκρισης, αφού θα εμπίπτει και στους κανονισμούς της Κεντρικής Τράπεζας.

Από την πλευρά της η Τράπεζα, θα απαλλαγεί αυτόματα από τα ΜΕΔ, αφού θα τα διαγράψει αποκτώντας τα παραχωρηθέντα από τους δανειολήπτες μερίδια. Έτσι, όλες οι Τράπεζες θα είναι σε θέση να εξετάζουν νέες χορηγήσεις, υποθηκεύοντας και τα δύο μερίδια της Πρώτη Κατοικίας ενός δανειολήπτη, άρα επαναρχίζουν οι εμπορικές δραστηριότητες των Τραπεζών στις χορηγήσεις οικιστικών δανείων.

Η Τράπεζα μπορεί, επίσης, να συναινέσει ή όχι σε ένα τέτοιο Σχέδιο, αναλόγως περίπτωσης. Άλλωστε, γιατί να μην συναινέσει, εφόσον μια κατοικία 20-40 ετών, μη συντηρημένη, ευρισκόμενη μεταξύ άλλων συγγενικών κατοικιών, δεν θα αποδώσει ουσιαστική είσπραξη του δανείου, λόγω μη ενδιαφέροντος από τρίτους.

Στους ελέγχους της Ευρωπαϊκής Ένωσης δεν θα αμφισβητηθεί η αξία των μεριδίων, που μεταφέρθηκαν στην Τράπεζα (εάν παραμείνουν σε αυτές), εφόσον θα προκύπτει εισόδημα απ’ αυτά (Economic Value του χαρτοφυλακίου των μεριδίων) και έτσι θα υπάρξει καθορισμένη και εξακριβωμένη αξία του χαρτοφυλακίου.

Σε τέτοια περίπτωση, επίσης, δεν θα υπάρχουν χρέη, τα οποία θα μεταφέρονται από τις Τράπεζες στους ιδιώτες ή στα ιδιωτικά Ταμεία (Private Funds), αυξάνοντας το ιδιωτικό χρέος στην Κύπρο. Ας μη ξεχνάμε ότι τα Ταμεία με τη σειρά τους, στην περίπτωση, που παραμείνει η κατάσταση ως έχει, θα πιέζουν και θα επιδιώκουν την εκποίηση της Πρώτης Κατοικίας ή άλλης περιουσίας, διατηρώντας εκρηκτική την ατμόσφαιρα στην Κυπριακή Κοινωνία.

Υποψιάζομαι, ότι κατά την άσκηση του δικαιώματος του δανειολήπτη να αγοράσει το παραχωρηθέν μερίδιο, κάτω από τις πρόνοιες ενός τέτοιου Σχεδίου, ο δανειολήπτης θα πληρώσει περισσότερα από τα ποσά που καταβάλλουν σήμερα τα Ταμεία, ακόμη και εάν πρόκειται να εξαγοράσει μόνο το παραχωρηθέν μερίδιο. Το ίδιο ισχύει και στους πλειστηριασμούς, αφού εκεί τα ακίνητα πωλούνται σε πολύ χαμηλές τιμές. Με το Σχέδιο αυτό οι Τράπεζες θα εισπράξουν τουλάχιστον τα κεφάλαια που χορήγησαν αρχικά ως δάνειο.

Υπενθυμίζω ότι ο πιο ένθερμος και διαθέσιμος, πιθανός αγοραστής μιας εκποιημένης Πρώτης Κατοικίας ή περιουσίας, δεν είναι άλλος από τον υφιστάμενο ιδιοκτήτη της. Συνεπώς, ας του δοθεί με τον τρόπο αυτό το δικαίωμα μιας επιπλέον ευκαιρίας.

Συνεχίζοντας, εντός του χρονικού περιθωρίου των πέντε ετών, που καλείται ο δανειολήπτης να ασκήσει το δικαίωμα του να αγοράσει το παραχωρηθέν μερίδιο του, το Κράτος θα πρέπει να αξιολογήσει το ποιοι δανειολήπτες θα χρειαστούν οικονομική ώθηση.

Άλλωστε, το Κράτος θα έχει πέντε έτη, για να προγραμματίσει τη συμμετοχή του ή την παραχώρηση βοήθειας στην καταβολή των τόκων ή ενοικίου για δοκιμαστική περίοδο 5 ετών ή με καταβολή μέρους της δόσης με την εξαγορά του παραχωρηθέντος μεριδίου.

Αντιθέτως, ένα Σχέδιο, όπως παρουσιάζεται πιο πάνω, θα αναγκάσει τους δανειολήπτες να προσπαθήσουν με μεγαλύτερο ζήλο και επιμονή, ώστε να ανταποκριθούν σε ένα Σχέδιο, το οποίο τους προσφέρει την προοπτική της σωτηρίας της Πρώτης Κατοικίας τους, διατηρώντας την αξιοπρέπεια τους προς την οικογένεια τους και την κοινωνία, γενικότερα.

Παναγιώτης Θρασυβούλου (FCCA)
Certified Public Accountant and Registered Auditor & Insolvency Practitioner