Κρίση και κατοικία στην Κύπρο-Παρελθόν και Μέλλον

Η υπαγωγή της Κύπρου στο Μνημόνιο και η συνεπακόλουθη κατακόρυφη άνοδος της ανεργίας, πτώση του εισοδήματος, φορολόγηση της κατοχής ακίνητης περιουσίας και η έλλειψη εμπιστοσύνης και ρευστότητας αποτελούν ίσως το περίγραμμα του πρωτόγνωρου για την Κύπρο και αναπόφευκτου φαινομένου που θα μπορούσαμε να ονομάσουμε ‘‘κρίση κατοικίας’’.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του RICS Κύπρου, η μέση τιμή κατοικίων (Τριών υπνοδωματίων με κήπο, semi-detached, 250τμ, μέτριας ποιότητας) ανά έτος & ανά επαρχία μεταξύ 2010-2013 (μέχρι 30/06/2013) σκιαγραφείται ως εξής:

Χειρότερη συνολική μείωση φαίνεται να έχει υποστεί η επαρχία Λεμεσού με μείωση της τάξεως του -27% και δεύτερη χειρότερη η Λάρνακα.  Η Αμμόχωστος και το Παραλίμνι παρουσίασε τη μικρότερη μείωση με -13%. Ακολουθεί η Λευκωσία με -17%.  Σύμφωνα με τα στοιχεία του RICS Κύπρου το 2012 και 2013 οι ονομαστικές τιμές κατοικιών στην Πάφο ξεπέρασαν αυτές της Λεμεσόυ και βρίσκονται μόλις πίσω από την Λευκωσία.  

Η απογοητευτική τάση όλων των επαρχιών της Κύπρου, ειδικότερα τα τελευταία 3 χρόνια, είναι αποτέλεσμα απο την μια έλλειψης εμπιστοσύνης και ρευστότητας και απο την άλλη κακής ανάπτυξης (υπερπροσφοράς).  Παρ’ όλα αυτά όμως οι σχετικά πρόσφατες αλλαγές/μειώσεις (κατα 50% κάτω από προϋποθέσεις) στα μεταβιβαστικά δικαιώματα και αναστολή είσπραξης μεταβιβαστικών τελών όταν κατά την μεταβίβαση επιβάλλεται Φ.Π.Α (αφορούν και κατοικίες) βρίσκονται στο σωστό δρόμο από πλευράς ζήτησης. Πλήν όμως δεν απέφεραν τα αναμενόμενα αποτελέσματα. Αυτά τα μέτρα θα βρίσκονται  σε ισχύ μέχρι την 31ηΔεκεμβρίου 2016. (http://www.cylaw.org/nomoi/enop/non-ind/0_219/full.html)

Θα πρέπει να υπάρξει περαιτέρω ενίσχυση αυτής της πολιτικής και παρόμοιων πολιτικών όπως π.χ μείωση επιτοκίων κλπ. (όταν αυτό καταστεί δυνατό μετά την συνολική πορεία των ανακεφαλαιοποιήσεων και όταν υπάρξει απόλυτη εμπιστοσύνη στο Κυπριακό τραπεζικό σύστημα).
 
Ο κύριος παράγοντας που αποτρέπει την γρήγορη ανάκαμψη της αγοράς των ακινήτων σε σχέση με την χρηματιστηριακή αγορά για παράδειγμα, είναι η μη άμεση ρευστοποίηση τους (για πολλούς λόγους).  Λαμβάνοντας υπόψη την μειωμένη ζήτηση και τον μεγάλο αριθμό κενών διαθέσιμων κατοικιών, θα πρέπει να τεθούν σε εφαρμογή πιο αποτελεσματικά κίνητρα αγοράς κατοικίας ούτως ώστε να γίνουν αγορές κατοικιών.  Ως εκ τούτου οι τιμές θα πέσουν γρηγορότερα στο ‘‘new equilibrium price’’ (νέα τιμή ισορροπίας).  Αυτό θα αποτελέσει έναν από τους καίριους παράγοντες για να εξέλθουμε της κρίσης κατοικίας γρηγορότερα.

Παράλληλα, δεν θα πρέπει να υπάρχουν ανησυχίες για τις πρόσφατες βουτιές στις άδειες οικοδομής.  Αυτό συμβάλλει στην γρηγορότερη ανάκαμψη των τιμών (σε περιόδους κρίσης) καθώς περιορίζεται η ήδη μεγάλη προσφορά κατοικιών που υπάρχει.

Για το υπόλοιπο του έτους 2013 οι τιμές αναμένονται να μειωθούν περαιτέρω.  Όσον αφορά το 2014, δεδομένου των οικομικών συνθηκών και της ανεργίας, πιστεύω ότι το 2014 αναμένεται να είναι η χειρότερη χρονιά της κρίσης στην Κυπριακή αγορά κατοικίας (compare to year-over-year).  Η πορεία της αγοράς ακινήτων ακολουθεί  την πορεία της οικονομίας με κάποια μικρή καθυστέρηση πάντα.  Από την άλλη μεριά υπάρχει αισιοδοξία για τον παράγοντα φυσικού αερίου (τουλάχιστον για το μακροπρόθεσμο μέλλον) και για το ότι γίνονται προσπάθειες προσέλκυσης ξένων επενδυτών από Κίνα και Μέση Ανατολή (μεσοπρόθεσμο μέλλον).

(Περισσότερα στοιχεία που αφορούν την μεθοδολογία του RICS Κύπρου είναι διαθέσιμα στην επίσημη ιστοσελίδα http://www.rics.org/cy)